A medida que los costos de vivienda en Colorado se disparan, estos constructores buscan el envío de contenedores como solución

TIMNATH, Colorado — Las casas nuevas se encuentran en la mayoría de las esquinas de esta ciudad en crecimiento al este de Fort Collins, donde el precio de venta inicial supera el medio millón de dólares, y sigue aumentando. Los precios de la madera, el acero y la mano de obra se han duplicado en los últimos años.

Sólo el coste de aprovechar el suministro de agua de la ciudad es de 35.000 dólares.

Pero justo al final de la calle de un sitio de construcción hay un lote de tierra lleno de contenedores metálicos, del tipo que se usa para transportar cosas como automóviles, productos electrónicos y alimentos en barcos de carga. En lugar de cargar los contenedores, un pequeño equipo los está transformando en casas de un dormitorio destinadas a satisfacer la creciente necesidad de viviendas asequibles en el norte de Colorado.

Danny Crisafulli los llama "FlexHomes". Los espacios de 320 pies cuadrados son lo suficientemente grandes como para albergar un dormitorio, un baño, una cocina y una sala de estar con un sofá.

Los contenedores de metal se pueden convertir completamente en casas in situ, luego transportarlos a cualquier lugar y cementarlos al suelo. Cada casa cuesta alrededor de $89,000, dice Crisafulli, que es mucho menos que una casa tradicional o incluso el costo de construir un solo departamento.

Crisafulli es un agente inmobiliario local que hoy en día ayuda a administrar esta pequeña empresa y está abordando la crisis inmobiliaria en el norte de Colorado, un contenedor de envío a la vez. Ese es el modelo de Pivot Structures, que convierte contenedores usados ​​en viviendas prefabricadas que pueden colocarse en un patio trasero o en un terreno baldío. La nueva empresa comenzó en medio de la pandemia y planea expandirse el próximo año.

“Tenemos una crisis de vivienda”, dijo Crisafulli mientras caminaba por el interior del dormitorio de un contenedor, que es lo suficientemente grande como para albergar una cama tamaño queen. “¿Vamos a resolver todos esos problemas? No. Pero podemos resolver algunos de esos problemas”.

Al norte de Colorado le faltan miles de unidades de vivienda, según Crisafulli, y el Common Sense Institute estima que la cifra supera las 175.000 en todo el estado, una cifra que varias personas y gobiernos locales consideran demasiado baja o demasiado alta. De cualquier manera, el déficit está contribuyendo a aumentos de precios porcentuales de dos dígitos en todo el estado y estresando a las familias de clase trabajadora que buscan un lugar para vivir.

La escasez es tan grave que algunas comunidades se han planteado declarar el estado de emergencia.

El precio de venta medio de una vivienda unifamiliar en el estado alcanzó los $530,000 en junio, un sorprendente aumento del 24% con respecto al año pasado, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Colorado. Después de caer en 2020, los alquileres también están aumentando. La unidad promedio de dos dormitorios en Aurora, por ejemplo, aumentó a $1,670 en julio.

Eso es un aumento récord del 12,2% en un año, según Apartment List.

El ritmo lento y costoso de la construcción tradicional no es la única fuente del problema, pero muchos expertos creen que diversificar los tipos de constructores de viviendas en el estado (especialmente aquellos que utilizan modelos de construcción no tradicionales y prefabricados) podría ayudar a aumentar la oferta y enfriar aumento de precios.

En la pasada sesión legislativa, en parte gracias a la financiación del Plan de Rescate Estadounidense, los legisladores estatales aprobaron cientos de millones de dólares en proyectos de ley destinados a acelerar la construcción de nuevos tipos de viviendas asequibles. El gobernador Jared Polis los firmó todos.

“Siempre hay una salida”, dijo Evelyn Lim, investigadora de vivienda del Common Sense Institute. "Pero necesitamos que la gente actúe ahora con un sentido de urgencia porque para que podamos atacar este déficit, realmente tenemos que empezar a implementar algunas de estas ideas".

Crisafulli, el agente inmobiliario de Fort Collins, tuvo su propio momento de realización cuando comenzó a considerar la construcción de una casa para su familia hace unos años. Examinó la construcción prefabricada, que suele ser más barata, pero descubrió que era más cara que la construcción tradicional o con "estructuras de palos". Se enteró de que muchos constructores de casas prefabricadas en Colorado utilizaban intermediarios para construir las estructuras, dijo.

Sus amigos lo remitieron a Jeff Hanesworth, un constructor de viviendas local que, por capricho, había comprado varios contenedores de envío usados ​​a un proveedor en Arizona para intentar convertirlos en oficinas y estudios en el patio trasero. Los almacenó en un lote cerca de su casa en Timnath.

Entonces llegó la pandemia. Si bien algunas partes de la economía se hundieron, el mercado inmobiliario en el norte de Colorado prosperó. Los compradores invadieron los pocos listados disponibles, elevando el precio de venta medio de una casa en Fort Collins por encima de la marca de los $500,000 por primera vez en la historia.

Junto con un tercer socio, el equipo de Pivot se dio cuenta y desarrolló su idea. Elaboraron planos para casas de uno y dos dormitorios hechas con largas cajas de metal. El diseño interior se tomó prestado del diseño de casas rodantes y casas pequeñas.

Al utilizar un contenedor de envío como estructura principal, los constructores descubrieron que podían deshacerse de la mayor parte de la madera y el acero utilizados en la construcción de viviendas tradicional, ahorrando decenas de miles de dólares en el costo.

"Necesitamos soluciones del mundo real", dijo Hanesworth. “El costo de un edificio tradicional está por las nubes. Ésta es una manera de que seamos más innovadores y flexibles”.

El equipo puso a la venta sus casas de un dormitorio el otoño pasado. Hasta ahora, sólo han vendido uno, que planean entregar a finales de este verano. Pero han despertado “mucho” interés de los compradores. Está avanzando lentamente, dice Crisafulli, principalmente debido a las estrictas leyes de zonificación locales que dificultan que los propietarios existentes coloquen las estructuras en su propiedad y las alquilen.

En esos casos, que el equipo de Pivot considera un mercado clave, los gobiernos locales clasifican sus FlexHomes como unidades de vivienda accesorias o ADU. También reciben otros apodos, como "pisos de abuelas" y "cabañas con patio trasero".

La mayoría de los municipios tienen requisitos estrictos que regulan todo, desde el tamaño de las ADU hasta su apariencia. Las asociaciones de propietarios pueden prohibirlos. Las tarifas de desarrollo de ciudades y pueblos, que pueden ascender a decenas de miles de dólares, también son un elemento disuasivo para algunos clientes.

“Es muy fácil para la gente, cuando escuchan la idea, dicen: 'Esto es increíble'”, dijo Crisafulli. "Pero dar el siguiente paso es un escenario totalmente diferente".

Pivot y sus clientes pronto podrían obtener alivio. Muchos gobiernos locales del norte de Colorado están considerando flexibilizar sus restricciones en los próximos años para ayudar a aumentar el parque de viviendas.

Loveland recientemente redujo el tamaño mínimo de los lotes, recortó $24,000 en tarifas de impacto para nuevas ADU y eliminó el requisito de que el propietario debe residir en la misma propiedad. Como resultado, las solicitudes aumentaron.

Greeley adoptará nuevas reglas de zonificación en septiembre que permitirán que la mayoría de las viviendas residenciales unifamiliares las construyan.

A principios de este año, Fort Collins aprobó un plan estratégico de vivienda que exige permitir ADU por derecho en todos los distritos de zonificación residencial, reducir el grifo de agua y otras tarifas de desarrollo y considerar un nuevo programa de subvenciones que fomente su construcción. Las recomendaciones aún no se han adoptado.

“Creo que la filosofía está cambiando en el norte de Colorado”, dijo Susan Beck-Ferkiss, gerente de políticas sociales y programas de vivienda de Fort Collins, quien ayudó a redactar el nuevo plan estratégico de la ciudad. "Nos damos cuenta de que las unidades de vivienda accesorias pueden ser beneficiosas para nuestra capacidad de brindar a nuestros residentes las opciones que están solicitando".

Lo que no está claro es cuánto agregarán los cambios a la oferta de vivienda local. Y el tema puede ser controvertido.

Cuando el suburbio de Englewood en Denver tomó medidas por primera vez para permitir ADU en 2019, algunos residentes se negaron, citando temores de una mayor densidad que podría causar fricciones entre vecinos y cambiar la cultura de la ciudad.

Pero las reglas más flexibles no han tenido mucho impacto. Desde entonces, sólo siete hogares han solicitado la construcción de ADU, según el departamento de planificación de la ciudad.

Esfuerzos similares en California y Oregón han dado lugar a un impulso en la construcción de ADU, pero las cifras sólo han hecho mella en los desafíos generales de asequibilidad de la vivienda en el estado.

"Seguramente estás aumentando el parque de viviendas", dijo Lim, el investigador de viviendas. “Ahora bien, ¿es la panacea al problema? Probablemente no."

A principios de este año, los legisladores de Colorado aprobaron un paquete de gastos de $550 millones destinado a apuntalar los esfuerzos de vivienda asequible. El proyecto de ley, que el gobernador Polis firmó en junio, crea un nuevo fondo del tesoro estatal con dólares del Plan de Rescate Estadounidense centrado en “programas o servicios que abordan la inseguridad habitacional, la falta de viviendas asequibles o la falta de vivienda”. Polis también anuló un fallo de la Corte Suprema de Colorado de décadas de antigüedad que impedía a los gobiernos locales exigir unidades de alquiler asequibles en nuevos proyectos de desarrollo.

“Los gobiernos locales nos han estado pidiendo herramientas”, dijo durante la firma del proyecto de ley la senadora Julie Gonzales, demócrata y principal patrocinadora de la legislación. "Este proyecto de ley es una herramienta".

Crisafulli acoge con satisfacción esas iniciativas, incluso si los cambios se producen a un ritmo lento. Pero cree que hay espacio para que su modelo de contenedor de envío a pequeña escala tenga un impacto en un problema que muchos consideran abrumador.

"Se pueden agregar 200 unidades de departamentos con un desarrollador nacional en un solo lugar", dijo. "Pero tal vez sea mejor agregar 200 unidades en 200 lotes donde los propietarios locales contraten equipos de construcción individuales y luego mantengan esos ingresos de alquiler locales en lugar de dispersarlos por todo Estados Unidos".

Lim considera que la idea de Pivot es "prometedora", especialmente cuando se trata de aumentar el número de ADU en el estado. También podría permitir que las personas mayores “envejezcan en el lugar” y potencialmente aumentar el valor de las casas de los propietarios, “lo que beneficiaría a la comunidad en general”, dijo.

Expandirse a más comunidades del norte de Colorado es el siguiente paso de Pivot Structures. Crisafulli y Hanesworth se han estado reuniendo con los departamentos de planificación locales y esperan encontrar formas de hacer que sus unidades sean más asequibles y accesibles para los residentes.

Tienen planes de empezar a ofrecer viviendas de mayor tamaño. A finales de este año, planean construir una casa de dos dormitorios y dos baños en un lote en el oeste de Fort Collins. El equipo quiere “resolver los problemas” antes de ofrecerlo al público, dijo Crisafulli.

Pivot también ve oportunidades en los sectores público y filantrópico, dijo Hanesworth. El equipo se ha reunido con gobiernos locales para hablar sobre la creación de opciones de vivienda de transición para personas sin hogar. También se reunieron con organizaciones de veteranos para hablar sobre la creación de un concepto de “aldea de veteranos” que se ha implementado en otras áreas con altas tasas de veteranos sin hogar.

Una vez que se alivien las restricciones de construcción locales, Hanesworth cree que el mercado de espacios habitables en contenedores de envío crecerá. La compañía ya ha alquilado un espacio de fabricación más grande en la cercana ciudad de Severance, donde esperan aumentar la producción este otoño.

"Existe una necesidad enorme", dijo Hanesworth. "Hay tantos constructores que hacen lo mismo y decidimos pasar a algo un poco más inspirador".